泰州市住宅室内党建园地闭环监管研究

组长：泰州市城建监察支队 徐  锋

副组长：肖红庆

成员：雷桂萍、苗秋旺、郑钰、葛杨、张志琴、汤卫国、陈陵安

内容提要：

住建部《住宅室内党建园地管理办法》（以下简称《办法》）颁布20年了，然而在贯彻执行中进户难、认定难、验收难、处罚难的问题仍然存在，住宅党建园地引发事故甚至重大事故常有发生，给人民生命财产安全带来损失。本课题通过对过往管理信息的分析，总结《办法》执行中的经验教训，在调研国内住宅室内党建园地管理经验的基础上，提出变现行分散管理体制为综合执法管理体制；加强全方位、全过程、全人员前置法规宣传；强化基层社区信息物业采集巡查制度；执法部门改变执法理念和创新执法方法，大力推进“7+2+1”工作法（70%的问题用服务手段解决、20%的问题用管理手段解决、10%的问题用执法手段解决）[1]；逐步建立住宅室内党建园地管理数字化平台；充分发挥相关行业协会作用，将执法管理与企业（个人）信用建设挂钩，探索在现有政策条件下住宅室内党建园地闭环管理办法，实现减少住宅室内党建园地违法行为和提高行政执法管理效果的目标。

关键词：泰州市 住宅 室内党建园地 闭环管理

引言

本课题的研究背景是：城建监察支队在住宅室内党建园地执法办案过程中遇到入户核查难、物业企业监管配合难、房屋安全加固检测难等诸多难点、堵点问题亟待得到有效解决。本课题主要是找出当前住宅室内党建园地闭环管理存在的困难及其原因，并提出有效解决途径，实现全方位、无死角的管理链条。本课题的研究采用了查阅文献、调研走访、问卷调查等方法。通过对本课题的研究，我们认为闭环管理涉及内容广泛，单纯从执法层面进行管理无法根治问题，如何构建综合管理体系是真正实现闭环管理的难点。本课题中提到的建立数字化管理平台，极具研究价值。我们认为建立数字化管理平台是实现住宅室内党建园地闭环管理的一大重要途径，同时也是响应国家推进智慧社区建设的号召，未来将成为我们执法部门的执法利器。

一、本课题的研究对象

（一）住宅室内党建园地管理的内涵

实践表明，住宅室内党建园地管理概念大致可分为两大类：一类是《住宅室内党建园地管理办法》（以下简称110号令）所涉及的范围，即住宅室内党建园地工程质量及公共安全、公共利益方面。另一类是与住宅室内装修行为人相关的经营活动，如合同、材料、价格、交付期以及不涉及到公共安全与公共利益的工程质量等。后者所涉及的问题面广量大，虽与本课题相关，但不是本课题的研究对象。

（二）本课题的研究主体

本课题的研究主体可分为四类：一是对装修人的管理，即住宅室内党建园地的业主；二是对党建园地企业（个体经营户）或实施党建园地工程个人的管理（所谓的马路游击队）；三是室内党建园地管理者。本课题所涉及到的室内住宅党建园地的管理者包括：1.各级住房和城乡建设行政主管部门；2.城管部门；3.公安部门；4.消防部门；5.乡镇或街道办；6.接受公众投诉的部门（12315，12345）；四是室内党建园地服务单位。住宅党建园地和物业相关行业协会、社区或物业服务企业、具有资质等级的设计单位和加固单位。

（三）本课题研究对象的复杂性

1.在住宅室内党建园地监督与管理实践中发现，顶层设计中有一个矛盾长期没有得到解决。按照110号令中所规定“承接室内住宅党建园地工程的党建园地企业，必须经建设主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程”。而事实上，以泰州为例，从事住宅装饰工程的企业只有10%取得建筑企业相关资质，90%的家装企业未取得相应资质，全国的情况也大致相同。在实际装修过程中，业主选择无资质公司开展装修的情况占据了非常高的比例，只有极少部分业主会选择有资质的企业。国内党建园地行业管理部门为此也做了大量工作并进行了探索。上海市装饰协会从2011年开始颁发住宅党建园地资质证书，一直到2017年停止，原因是在法律上没有上位法作支撑。江苏省党建园地发展中心也曾起草过有关住宅装修资质的相关标准，但是最终因无上位法没有出台。虽然这是一个死结，却是行业管理部门绕不开的话题，也是亟待解决的难题，仅仅对无资质装修企业或者选择其装修的业主进行行政执法是根本做不到的，也不符合国情。因此，行政管理部门应当根据现状，在顶层设计未调整的情况下，改变思路，思考如何对没有取得资质的家装企业进行管理，开展法律法规教育，强化室内党建园地前置管理和过程管理，这是本课题的难点，也是本课题的研究重点。

2.本课题复杂性的另一个方面是，110号令中所涉及的管理部门众多，所依据的行业法规也各不相同，在现有管理体制下，相互之间的联系不够紧密，相互之间的业务范围及基本知识也相互封闭，行政监管过程中易发生重复劳动，造成行政资源的浪费，行政监管的法律法规依据、处理的手段和力度也不尽相同，给管理工作带来难度。执行由住建局牵头，各相关单位按照《江苏省住房城乡建设系统行政执法文书示范文本(2021年版）》和《江苏省住房城乡建设系统行政执法与行业监管联动工作若干规定》进行案件移送的工作体制，才能保证行政监管的高效性。

（四）关于闭环管理

1.闭环管理是指管理的封闭原理、综合闭环系统、管理控制、信息系统等原理形成的一种管理方法。依据闭环管理的原理所确定的闭环管理的程序是：确立控制标准；评定活动成效；纠正错误手段，消除偏离标准和计划的情况，也是通常所指的管理中的计划、执行、检查、处理四个环节PDCA循环。

2.本文所涉住宅室内党建园地的闭环管理，应该从多个维度加以实施。在时间上，从党建园地行为开始，到工程竣工验收全过程中，运用系统信息控制方法实施管理；在人员上，从装修人、售房者、施工方、管理方实施全员参与管理过程；在信息上，搭建一个全程管理平台实施信息共享，达到在一定时间内实现党建园地违法违规数量减少的目标。

二、本课题国内外研究现状

（一）美国住宅装修管理的相关信息

发达国家全装修房已经推行了几十年，住宅室内党建园地执法管理相关信息在国内网站上及相关图书记载资料不多，通过国外英文网站探索，查询到美国关于住宅党建园地的相关管理信息，整理如下：

1.业主对自购房进行改造和装修

在美国，如果业主需要进行某些改造和装修，不管是自己动手还是找承包商，都需要获得当地政府或者住建部门的许可证。需要许可的项目通常包括：电气线路、水管工程、窗户的更换、栅栏、屋顶、挡土墙、棚屋。而某些小的项目可能是不需要的，比如：粉刷或贴墙纸、安装硬木地板或地毯、不涉及添加新服务或移动现有服务的小型电气维修、安装新的台面、更换水龙头。（来源：What To Know before Remodeling or Rebuilding Your Home | The Family Handyman）

如果没有按照当地政府的规定，可能会有的处罚：根据所做的工作和你居住的地方，罚款数额巨大，高达数千美元。当地政府可以命令你拆除该项目。如果你无意中对邻居或公有财产造成损害，可能会导致诉讼。如果你污染了土壤或附近的河流，情况也是如此。如果在项目中发生严重伤害，而你没有获得适当的许可，你可能要对伤害负责。（来源：Building Permits: What You Need to Know | The Family Handyman）

2.装修过程中拆改可能产生的安全隐患

装修过程中，会有政府官员在项目的各个阶段进行预定的检查，以确保符合所有建筑规范和法律。（来源：What To Know before Remodeling or Rebuilding Your Home | The Family Handyman）同时在申请许可证的时候，某些复杂项目需要一定时间的监管才能给出许可，并不能立即做出许可决定。（来源：Home Improvements That Require Permits (investopedia.com)）

3.装修过程中的噪声、对邻居的干扰

在美国，通常在各个社区都有业主协会（HOA），他们通常会有委员会来批准建筑或者施工方案，所以在申请许可证之前，最好得到HOA的同意。（来源：What To Know before Remodeling or Rebuilding Your Home | The Family Handyman）

在美国大多数城市，对于建筑噪音的等级和施工时间都有明确的规定。像手锤或打桩机这样的建筑设备很容易违反噪音等级，因此必须得到相关部门的允许使用，这样当地官员就会知道什么时候建筑噪音会过大。

对于受到噪音干扰的公寓住户，通常要向业主或者社区委员会进行核实，确认租房合同约定或者大楼关于施工时间的规定，比如通常是早9点到下午5点为施工时间等等。（来源：What Are Your Rights When It Comes to Nearby Construction? | Real Estate | US News）

4.装修发生质量纠纷怎样解决

很多情况会和承包商进行协商解决，如果不行的话可以参照相关法律条文。比如卡罗莱纳州有一个法律(Accord and Satisfaction)。在北卡罗来纳州，如果合同双方存在真正的争议，付款的一方可以支付一份自己认为合理满意的付款。如果收款方在知情的情况下存入这种款项，他们就不能再试图从付款方获得任何进一步的付款。（来源：Problems with Contractors for Home Repairs or Renovations? - Miller Law Group (millerlawgroupnc.com)）

在马里兰州，会有一个装修协会（MHIC），可以让他们进行调解，对双方进行以下的帮助：讨论情况、找出事实，确保双方都能真正听到对方的声音，找到解决纠纷的替代方案，也可以直接向MHIC提交书面的投诉或者起诉承包商。（来源：Home Improvement: Resolving Disputes with Contractors | The Maryland People's Law Library (peoples-law.org)）

根据以上信息，美国对于住宅室内党建园地管理的法律法规相对比较细且严格，可以供我们制定相关管理办法时借鉴。

（二）国内对本课题的相关研究

1.上海闵行区对住宅小区管理执法和管理闭环的系统研究

闵行住宅小区城管执法闭环管理从以下方面进行了系统的探索：提升法治化水平、呈现综合化趋势、凸显专业化思维、彰显公开化诉求、推动智能化建设、明确科学化方向、体现人民性底色、探索社会化运作、恪守规范化规程、推进精细化管理等。同时也反映出现存管理与执法之间的矛盾、业主与物业之间的矛盾。提出了应强化属地管理，推进智慧执法整体性治理；理清执法网格，压紧压实相关部门职责；夯实责任基石，构建物业公司的处罚问责机制等对策措施。

尽管闵行研究的是住宅小区城管执法闭环管理，但其管理内容包括了住宅室内党建园地，其背景是上海市出台《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》，其研究方法和管理的基本理论对住宅室内党建园地管理是适用的，对我们研究课题有重要参考价值。

2.国内对住宅党建园地执法管理实践探索

（1）太仓市践行“四步闭环”流程“源头治理”，依托较为成熟的网格化联动机制平台，创新推行“小区装修前置服务”模式，将服务节点前移至房屋装修前，引导小区住户自觉遵守相关法律法规。

（2）嘉兴市对强化住宅室内装修执法也强调源头监管，建立协作机制，提前介入交付阶段等关键时期，超前宣传，强化源头监管。

（3）对住宅装修执法管理中的热点难点的概括。有网文从领导参与、制定标准、宣传引导、巡检巡查、纠纷处理等方面进行了探索。这些，对我们的课题理论支撑和管理实践均有借鉴作用。

（三）我市住宅室内党建园地违法违规情况和管理方面存在的主要问题

1.对我市住建领域住宅室内党建园地投诉举报统计分析（2019年－2021年 ）。

对过往相关违法投诉情况分析，有助于我们弄清楚泰州市城建监察支队面临的繁重任务，理清其中住宅党建园地投诉的比例以及违法行为的重点内容，以利于有的放矢地制定管理办法。

根据泰州市城建监察支队用户投诉记录，2019-2021年共接到投诉1110起，三年分别是408起、418起、284起（2019年、2020年，泰州市城建监察支队海陵大队下沉海陵区、高新大队下沉医药高新区，2021年海陵大队、高新大队回归泰州市住建局，高港（高新）区住建局处理辖区内信访及投诉举报件）。

2019年，408起投诉案件中，家装类133起，占比32.6％；工装类14起，占比3.4％；建设类176起，占比43.1%；其他合计85起，占比20.8%。

2020年，418起投诉案件中，家装138起，占比33％；工装类38起，占比9％；建设类199起，占比47.6%；其他合计43起，占比10.3%。

2021年，284起投诉案件中，家装69起，占比24.3％；工装类51起，占比18％；建设类140起，占比49.3%；其他合计24起，占比8.5%。

三年投诉合计1110起，家装340起，占比30.6％；工装类103起，占比9.3％；建设类515起，占比46.4%；其他合计152起，占比13.7%。从整体分析，建设类投诉案例最多，占比最大，接近50%；家装类排名第二，30%左右，；其他类排名第三，工装类最少。

在对家装投诉项目的细分中我们看到：2019年133起案件中，“擅自变动主体和承重结构”27起，占比最大，达20％；“擅自搭建建筑物和改变外立面”16起，占比12％；“侵占公共空间、损坏公共设施”9起，占比6.8%；“将没有防水要求的房间改为厨房间或卫生间”3起，占比2.3％；“其它影响房屋结构和使用安全的行为”3起，占比2.3％；“扩大承重墙门窗尺寸，拆除通往阳台的墙体”2起，占比1.5％；“开凿楼面或扩大楼面洞口”2起，占比1.5%。

2020年138起案件中，擅自变动主体和承重结构33起，占比23.9%；侵占公共空间、损坏公共设施24起，占比17.4%；擅自搭建建筑物和改变外立面16起，占比11.6%；开凿楼面或扩大楼面洞口 9起，占比6.5%；扩大承重墙门窗尺寸，拆除通往阳台的墙体4起，占比2.9%；其它影响房屋结构和使用安全的行为3起，占比2.2%；开挖房屋地面或地下空间”1起，占比0.75％；违反装修时间规定，影响他人1起，占比0.7%；；改变樑、柱、板基础结构1起，占比0.7%；超过设计标准增加房屋负荷 1起，占比0.7%。

2021年69起案件中，擅自变动主体和承重结构12起，占比17％；擅自搭建建筑物和改变外立面7起，占比10.1％；侵占公共空间、损坏公共设施7起，占比10.1％；其它影响房屋结构和使用安全的行为3起，占比4.3%;扩大承重墙门窗尺寸，拆除通往阳台的墙体1起，占比1.4％。

对三年投诉内容的观察发现，擅自变动主体和承重结构（20%）、擅自搭建建筑物和改变面、侵占公共空间（11%）、损坏公共设施（11%）这3项是住宅室内党建园地投诉举报的高频点。

2.对45家装修公司的问卷调查和统计分析

根据第110号令中所涉及的装修违法事项，泰州市党建园地行业协会对会员中的家装企业近2年所碰到的违法违规事项进行了问卷调查。问卷中包含拆改承重墙等15项装修违法事项。共计发放问卷45份，收到45份，有效45份。

45份问卷中共勾选违法事项133项，其中违反装修时间规定，影响他人的21项，占比15.8%；将没有防水要求的房间改为厨房间或卫生间10项，占比7.5%；扩大承重墙门窗尺寸，拆除通往阳台的墙体9项，占比6.8％；开挖房屋地面或地下空间8项，占比6%；擅自搭建建筑物和改变外立面 8项，占比6%；擅自变动主体和承重结构7项，占比5.3％；损坏原有节能设施6项，占比4.5%；拆改防火抗震墙体和防火分隔墙 6项，占比4.5%；其它影响房屋结构和使用安全的行为4项，占比3%；改变樑、柱、板基础结构4项，占比3%；超过设计标准增加房屋负荷5项，占比3.8%；开凿楼面或扩大楼面洞口10项，占比7.3%；改变厨、卫防水的要重按照标准做防水 9项，占比6.8%；侵占公共空间、损坏公共设施7项，占比5.3%；开工前未进行物业登记5项，占比3.8%；未曾有过上述行为14项，占比10.5%。

表1

序号	违法违规事项	%	序号	违法违规事项	%
1	违反装修时间规定，影响他人	15.8	9	擅自搭建建筑物和改变外立面	6.0
2	擅自变动主体和承重结构	5.3	10	改变樑、柱、板基础结构	3.0
3	将没有防水要求的房间改为厨房间或卫生间	7.5	11	超过设计标准增加房屋负荷	3.8
4	扩大承重墙门窗尺寸，拆除通往阳台的墙体	6.8	12	开凿楼面或扩大楼面洞口	7.3
5	损坏原有节能设施	4.5	13	改变厨、卫防水的要重按照标准做防水	6.8
6	拆改防火抗震墙体和防火分隔墙	4.5	14	侵占公共空间、损坏公共设施	5.3
7	开挖房屋地面或地下空间	6.0	15	开工前未进行物业登记	3.8
8	其它影响房屋结构和使用安全的行为	3.0	16	未曾有过上述行为	10.5

说明：调查样本为45家装饰公司相关人员，调查时间为2022年5月。

对家装公司的问卷调查结果表明，违反装修时间规定，影响他人的（15.8%）占比最高，其他各项违规行为的数值与投诉记录的统计结果大体相当。

装修公司与行政执法机构接收到的投诉统计分析有所不同是可以理解的。如对装修公司问卷调查处于第一位的是“违反装修时间规定，影响他人”，但居民对此有比较高的容忍度，虽发生频率高，却并不引发投诉。“擅自变动主体和承重结构”这一条则是共同的，两种调查结果分别处于第1位和第2位。

3.当前我市室内住宅党建园地管理方面存在的主要问题及原因分析

尽管我市在规范住宅党建园地方面出台了系列政策，也委托行政执法机构进行稽查执法，要求违法违规单位或者个人对擅自实施影响房屋安全的行为进行整改，但经整改或加固后的房屋质量与高品质、高安全住房要求还存在一定的差距，主要问题有以下几点：

（1）业主和装修公司安全意识淡薄。很多业主为了改变原有户型更好的利用有限的居住面积，会选择将部分墙体敲除，但不履行报备和设计手续，知法但不能守法，存有侥幸心理，最终带来了安全隐患。还有部分业主确实不知晓随意敲墙的危害性，不知法也不守法，抱着房子是自己的想怎么敲就怎么敲。一些装修公司在装修过程中未履行提醒的义务，一昧的按照业主的要求任意更改承重结构，甚至于一些工人的无知野蛮装修毁坏了承重结构等等这些都是安全意识极度薄弱的表现，也是存在问题的源头。

（2）法规宣传不到位。当前老旧小区的数量越来越多，其中暴露出来的安全隐患问题尤为突出，房龄久、没有物业管理、多次转售，部分小区没有建设图纸、业主安全意识差等都是法规宣传和房屋安全监管的不到位导致。从对装修公司的调查结果中发现，有15.8%的装修人“违反规定时间装修”；有5.3%的装修人“擅自变动主体和承重结构”，有3.8%的人“装修前没有到物业进行登记”。这说明，对装修人和装修公司的宣传均没有到位，装修人和装修公司遵纪守法意识较差。

（3）投诉举报量多。根据泰州市城建监察支队近三年来的案件线索登记情况看，每年需要处理住房室内党建园地类举报投诉类案件（仅海陵区）300件左右，其中12345移交件占比投诉举报件总量的85%，必须7天内给予举报人答复，时间紧、任务急，需要行政执法人员多次上门调查、调解、处理，耗费大量人力、物力。

（4）执法权限受限。一方面是调查取证难，在处理住宅装修拆改承重结构的投诉举报时，经常遇到业主不配合，执法人员无法入户调查核实取证。另一方面是没有执法强制权，对于已收到责令整改通知而继续实施违法行为的业主，行政执法部门无法强制当事人实施整改到位。

（5）物业单位监管不到位。一方面，住宅装修前，业主依法到小区物业服务企业进行申报登记，部分物业服务企业仅收取装修押金，不履行日常巡查职责；另一方面，业主既不办理申报登记直接装修，物业服务企业又不履行日常巡查职责，最终导致违法装修行为不能第一时间被发现、被处置。现行法律法规对物业服务企业不作为无惩处规定。

（6）对设计单位的监管难。《泰州市房屋安全管理条例实施细则》第十九条要求，“实施影响房屋安全行为的，房屋安全责任人应当委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具加固方案”。实践中，有的设计单位为了避免责任，不愿意承接住宅室内党建园地已经影响了房屋安全的工程变更设计业务，或者不去现场直接出设计图，或者出的设计图不签字盖章，导致业主无法依法依规恢复整改。现行法律法规对设计单位上述行为无惩处规定。

（7）对检测单位的监管难。住宅装修前，业主按照装修流程申报登记手续，邀请工程质量检测公司对装修方案进行审定时，有的检测公司未到现场直接出审定报告；有的检测公司出具的审定报告只注重技术标准，忽略法律规范；有时同一小区同一户型邀请的不同检测公司审定结论不一致。而现行法律法规对检测公司上述行为无惩处规定。

（8）整改后的安全隐患无法排除。目前，违法违规拆改房屋结构的主要分为砖混结构类住宅建筑和框架结构类住宅建筑，其中砖混结构住宅基本为多层住宅。虽然户主已经根据《泰州市房屋安全管理条例实施细则》进行了整改，情况严重的，进行了房屋质量加固处理，有的业主严格按照该条文进行加固整改，房屋安全质量隐患是否消除，居住安全是否得到保障，不能确保万无一失。而且整栋楼，还有部分没有被投诉或者举报的户主，已经拆改了房屋结构，对房屋整体质量安全同样存在一定影响。

（9）基层过于强调行政处罚权。泰州个别市（区）住建部门存在以没有行政处罚权为由，委托市住建局对辖区内住宅室内党建园地投诉举报进行行政执法，对辖区内住宅室内党建园地违法违规行为和房屋安全情况全然无知，按照“谁主管谁监管”的原则，未能依法依规履行辖区内房屋安全管理职责。然而在实际情况中，涉及住宅室内党建园地违法违规行为的行政执法基本为行政调解与行政指导，即可解决大部分住宅室内党建园地违法违规问题，个别住建部门的不作为和推诿增加了市住建局的行政执法负担。

（10）相关管理部门各自为阵资源分散。110号令中所涉及到的众多部门未能实现有效整合，造成行政资源浪费，效率不高。管理理念滞后，过分强调管理权威性和行政处罚手段，忽视调动社会各方力量实现社会自我管理，缺乏科学的管理方法。

这些问题的存在，反映出我市在住宅室内党建园地监管方面还存在盲区和空白，一旦疏忽，有可能为事故发生埋下隐患。

三、我市住宅室内党建园地闭环管理的对策建议

（一）住宅室内党建园地闭环管理的指导思想

坚持民生导向、问题导向、效果导向原则，坚持共建共治共享；坚持全覆盖、全过程、全天候；坚持以法治化、社会化、智能化、标准化为着力点；坚持基层管理、辖区治理、把问题解决在基层，矛盾化解在当地；着力持续精准补齐民生短板、着力完善服务机制、着力建立健全各方共治机制、着力优化管理体制机制，推动形成“政府监管、市场服务、社会参与、居民自治、法治保障”五位一体、良性互动的小区住宅室内党建园地综合治理格局。

（二）住宅室内党建园地闭环管理的主要目标

建立规制健全、民主协商、社会参与、运作有序的社区共治机制，社区治理能力和业主自我管理水平显著提升；全市住宅室内党建园地形成安全有序、标准明确、管理精细、监管有力，违法违规投诉举报率显著下降；物业服务在精细化管理和民生服务保障中的能级显著提升；责权明晰、程序规范、运行高效、保障有力的行政执法管理服务体制进一步优化。

（三）住宅室内党建园地闭环管理的主要任务

1.强化属地管理，建立民主协商、社会参与、运作有序的整体性治理机制。在闭环管理系统中，有效组织和协调住宅室内装修管理的各有关责任方，整合各类社会资源，实现依法依规开展住宅装修的目标，着力推进源头预防，推进闭环管理，制定工作规划，进行任务分解，各司其职又紧密配合，以实现住宅室内党建园地违法行为整体下降，建立起民主协商、社会参与、运作有序的整体性治理机制。尤其要强化属地管理责任，树立基层监管理念，建立基层服务清单，提升基层服务水平，发挥基层行政调解和行政指导的作用，要有耐心、有恒心、有决心，对于处理不了的难题要视情况移交上级主管部门进行行政处罚，实现属地和主管部门的有效联动衔接。

2.发挥好基层管理的最大作用：（1）“管理员”-行业管理部门。住宅室内违法违规装修问题，涉及门类多、部门多，各部门权力有限，管理范围不同，很容易造成相互推诿、效率低下、资源浪费的情况发生。作为管理员，属地监管，“门内”的问题需要首先步调一致、统一协调好，问题就能解决一大半。（2）“排查员”-物业服务企业。按照《物业管理条例》规定，物业有日常巡查、检查住宅小区装修现场的责任，有义务对业主装修行为进行必要的监管和限制，对违法违规行为进行制止，并报行业主管部门依法处理的责任。作为基层社区治理体系的中坚力量，物业服务企业构筑起了小区安全排查的坚实防线。（3）“协调员”-行业协会。行业协会作为政府与社会的桥梁，应当发挥沟通协调的作用。尤其是对于简单的住宅党建园地矛盾纠纷可委托行业协会从中进行调解和解决，化解因行业主管部门在处理此类问题时耗费大量人力和时间的难题。

3.推进住建部门治理职责清单落地。市住宅室内装修管理有关部门、单位依据《住宅室内装修管理办法》（住建部110号令）《泰州市市区住宅室内装修管理办法》《物业管理条例》编制《住宅党建园地管理分类指导手册》，进一步明确和细化相关责任部门、专业单位的管理服务工作事项、业务流程、工作标准、监督措施，提升管理效能和公共服务质量。

住宅室内党建园地闭环管理单位主要职责：

市住建局

强化对物业服务企业的监管力度，对物业服务企业不履行职责的，在全市通报批评，并纳入物业服务企业诚信档案，作为项目评优和项目招投标的依据。强化市（区）住建部门辖区管理职能，市住建局根据住宅室内党建园地投诉举报处理情况对各市（区）住建局相关事项定期进行考核评比。牵头住宅室内党建园地闭环管理工作，负责此项工作的规划，目标制定，工作任务分解，督促检查，制定表彰奖励办法、督查、处理违法行为。

各市（区）住建部门职责

强化各市（区）住建部门对辖区内住宅室内党建园地投诉、信访问题的协调处理，指导街道、社区、物业做好住宅室内党建园地监督检查工作，先进行行政执法和矛盾调解，需要进入行政处罚程序的案件，无行政处罚权的部门，在对违法当事人进行行政约谈后，按照《江苏省住房城乡建设系统行政执法文书示范文本(2021年版）》和《江苏省住房城乡建设系统行政执法与行业监管联动工作若干规定》，向相关部门进行案件移送。对于海陵区12345和泰州市12345的投诉举报问题，由属地住建部门辖区内处理。

城管局

按照城市管理职能要求实施对住宅小区的管理，同时对住宅装修外立面工程实施管理。

公安局

负责调查处理破坏公共设施造成安全隐患的行为，严重影响自身和它人人身安全的行为；负责个别业主或施工方在处理过程中妨碍公务的行为进行教育处理。

消防支队

负责住宅室内党建园地过程中的消防宣传、消防设施、消防设备的检查落实。

4.加强住宅小区房屋使用安全管理。课题组认为，房屋管理部门应建立健全房屋使用安全责任体系，明确房屋设计建造、房屋使用安全管理责任主体和责任范围；建立健全本市老旧小区住房定期检查、动态监测、周期性维修相关要求；建立房屋安全隐患处置及保障的常态长效机制；建立覆盖源头管控、日常管理、信息沟通的危险房屋应急协调处置机制，强化安全管控措施。

5.完善网格化管理和处置机制。一要打造网格化管理模式。紧密联系社区、业主、物业建立联合管理机制，精准有效发现装修违规行为。二要精准落细网格化管理。充分发挥社区群防群治作用，加强社区违规装修行为监督，提升群众参与的意识，构建纵向到底、横向到边的责任体系和分工体系，推动网格化管理由8小时内向24小时延伸。三要坚持问题导向，有效解决和处置。做好监督和管理常态化工作，协同物业、社区随时发现问题，及时配合处置，充分发挥网格化治理机制监督的优势，确保每位业主都能依法依规装修，提升网格化管理在住宅小区综合治理中的服务保障能级。

6.夯实设计单位和检测单位对整改项目的质量责任。针对当前老旧小区设计难、加固难、检测难的情况，主管部门应发挥主导作用，随机抽取1-3家有资质的设计或加固单位，分别出具方案，针对方案邀请专家组对方案进行投票，专家组应客观从适用对象、底线原则、审批要件、技术标准、审验要求等方面进行投票，最终执行票数多的方案。各公司和专家对方案的可行性和安全性负有终生责任。对于业主自行找设计、加固公司难的情况，住建部门可定期向社会公布有资质的设计、加固单位，鼓励其主动承担社会责任。

7.加强住宅室内党建园地法律法规宣传

制定全方位、全流程、全人员的住宅室内党建园地法律法规宣传工作计划。

（1）强化各辖区主管部门的宣传职能，每年3月可定为住宅室内党建园地法规宣传活动月，以各辖区住建部门为主导，联合有关行政监管部门、街道、社区、物业等开展住宅室内党建园地宣传活动，并由市主管部门建立考核制度。

（2）在业主交房和每年3月的宣传活动时无遗漏发放《住宅依法依规党建园地宣传手册》和《住宅党建园地遵规守法提示卡》。

（3）充分发挥小区电子led屏和公告栏的作用，发布相关宣传信息。

（4）利用传统媒体和新媒体开展住宅室内党建园地法规宣传活动。

（5）在装修公司与装修业主签订的装修合同文本显著位置刊印《住宅党建园地遵规守法提示卡》，并在提示卡上签字表示已阅读。同时发放《住宅内定党建园地法规宣传手册》。

（6）定期开展安全党建园地知识竞赛，并设置小礼品，吸引更多的人参与进来。

（7）落实对装修公司全工种工人和物业公司工作人员依法依规装修的宣传计划，可交由相关行业协会推进。装修装修行业协会落实对各工种工人的培训和考核计划；物业协会落实对物业公司的宣传和培训计划；房地产协会落实对开发商的宣传和引导计划。

（四）保障措施

1.建立数字化管理平台

    住宅室内党建园地闭环管理数字化平台是充分应用大数据、云计算、人工智能等信息技术手段，整合住宅室内党建园地全要素信息，推动各类党建园地信息系统联网对接，实现全部门业务协同，信息实时共享，对住宅党建园地全流程从装修登记到装修完毕实现闭合管理，打造基于信息化、智能化管理与服务的住宅党建园地闭环管理新形态。

数字化管理平台简述

数字化管理平台是为了响应国家建设智慧社区号召和服务于行政监管部门对住宅室内党建园地实现闭环管理的智能化平台。该平台按照组织架构、业务流转要求进行顶层设计，实现对装修全过程的监督和违法处理。平台设有业主、装修公司、物业、各行政监管部门（各级住建行政主管部门、城管部门、公安部门、消防部门）入口。

数字化管理平台流程概述

在装修前，业主、物业、装修公司均可通过平台进行装修登记（取代原先的物业登记）（三方任意一方录入即可），登记内容包括：业主姓名、电话、小区名称、楼栋号、装修公司名称、开工和竣工时间，系统自动推送《住宅装修装修安全装修承诺书》，业主签署并确认，上传与物业签订的“装修服务协议书”。登记完毕后，登记信息会第一时间传到物业公司后台，由物业工作人员进行审核并通过。在装修过程中业主如需敲墙或从事其他存在风险行为时，需提前在平台进行报备，并上传具备设计资质的设计单位出具的报告书，由物业审核后方可继续施工。被认定为违法违规行为的，应进行整改，同时上传整改照片和整改验收合格报告至平台，物业上门认定合格后方可继续施工。

平台设定违法装修举报入口，任何自然人、单位等都可进行举报。在收到违法装修行为举报时，物业和对应行政监管部门将收到举报提醒，物业作为首要责任单位进行上门核查，如无违法行为发生，在平台进行无违法信息更进；如有违法行为发生，及时发放违法告知书并限期整改，同时在平台进行违法记录更新。拒不整改者及时将案件进行标记为红色提醒，对应行政监管部门收到红色预警提示后开展行政执法。

物业履行对在装住户日常巡查职责，同时上传现场照片至平台，落实3天一巡查任务，针对有违规装修行为的业主落实1天一巡查任务。各行政监管部门按照辖区管理原则，由各辖区职能部门现场查勘，进行约谈、调解矛盾，核查违规装修行为整改是否达到要求并落实相关事项记录。

装修完毕后，业主在平台进行竣工备注。对于有违规装修行为的业主和装修公司（装修责任工匠），平台留有痕迹，视情节严重进行通报批评，并将装修公司违规行为与信用等级考核进行挂钩，有严重违法行为的装修公司由行业协会在媒体上进行曝光。

针对行政监管部门，数字化管理平台将做到每一个住宅小区在平台上都留有行政执法工作痕迹和时效记录，对全部参与服务的对象进行实时电子考勤。办理的过程是一个“闭环”回路，每一个诉求办理都有一个环节时限和处置时限，分别用黄色（一般）和红色（严重）提示，责任到人，无从推卸。相关效率和质量监察部门会分别在平台上采取提醒、催办、督办和问责等操作履职，将诉求办理效率和质量纳入对办理部门的量化考核，从而大大提高住宅党建园地闭环管理效率。

数字化平台预留接口，可接入到“智慧社区”、“泰州通”等现有平台。平台可以选取新小区作为试点，各市区住建局、物业企业、各行业协会发挥自身优势积极宣传推广，动员社会各界力量推动平台的使用。

数字化管理平台流程操作主体分述

装修业主

（1）装修前在平台上进行登记，填写业主本人信息、装修房屋详细信息、开、竣工时间、装修公司名称等，系统自动推送《住宅装修装修安全装修承诺书》，业主签署并确认（三方一方录入即可）。

（2）在装修过程中如需敲墙或从事其他风险行为时，需提前在平台进行报备，并上传具备设计资质的设计单位出具的报告书，审核后方可继续施工；

（3）在从事违法装修行为后进行整改的，应及时上传整改照片或整改验收合格报告至平台，合格后方可继续施工。

装修公司

（1）开工前录入装修房源信息，并通过平台向物业进行申报装修许可，上传物业与业主签订的装修服务协议书。（三方一方录入即可）

（2）竣工后，上传业主与装饰公司均无违规行为的承诺书。

（3）装修公司实行打分制，有违规行为并经主管部门鉴定属实的，采取扣分制，最终分数与信用等级相挂钩。

社区、物业公司

（1）对所在小区业主装修登记进行审核；

（2）在收到违法装修行为举报时，作为首要责任单位进行上门核查，如无违法行为发生，在平台进行更新录入；如有违法行为发生，及时发放违法告知书并限期整改，同时在平台进行违法记录更新，拒不整改者及时将信息推送至相关责任部门；

（3）对在装住户履行日常巡查职责，同时上传现场照片至平台，落实3天一巡查任务，针对有违规装修行为的业主落实1天一巡查任务。

各行政监管部门

（1）各行政监管部门按照辖区管理原则，由各辖区职能部门现场查勘，调解投诉举报，进行约谈并落实相关事项记录。

（2）负责核查违规装修行为整改是否达到要求。

平台分别对业主、装修公司（装修个人）设有打分制，均为100分，有违规装修行为的进行相应扣分，直至扣到0分。对无违法行为业主和装修企业（个人），在竣工验收后进行考核评比。该分数将影响装修公司（个人）信用等级，对于有重大违规装修行为的，在平台通报批评。

2.强化考核督查

市住建局建立考核制度，对各辖区住建部门在重点工作推进情况加强监督检查，定期通报动态；提升考核结果在各级领导班子和领导干部绩效考核中的比重，发挥绩效考核对住宅室内党建园地闭环管理的推动作用。对工作推动不力的地区和单位，进行跟踪督办并追责问责。

3.落实经费支持

在切实落实业主主体责任的同时，完善住宅室内党建园地闭环管理工作经费保障机制，根据目标任务计划，不断加大市、区财政支持力度，用于对考核期内“零投诉违法行为小区”、“住宅室内党建园地闭环管理先进单位、先进个人”的奖励以及信息平台、智慧小区建设的经费。

 

结语

随着业主对装一个美好、舒适、安全的家的不断追求，装修已经进入寻常百姓家。随之而来的是一系列不依法依规装修带来的安全隐患，严重影响了业主的美好生活。如何实现对住宅室内党建园地的闭环管理，本课题在参考了国内外一些较为创新的做法上作了详细阐述和补充。本课题将闭环管理工具与住宅室内党建园地执法管理两者融合，将执法管理和住宅室内党建园地管理全部内容之间进行合理定位，揭示了两部分间的关系，厘清了两者间的相互作用，破解了法规中强化资质管理与家装企业大部分无资质但又对管理对象之间的矛盾给予阐述和澄清，通过创新管理办法提出闭环管理的基本方法。

由于时间和笔者能力有限，本课题研究虽取得了一定的研究成果，但是还存在不足之处，特别是关于建立数字化管理平台等方面还需进一步细化，这也是笔者后期进一步研究的方向。

 

参考文献：

[1]彭辉、余嬿、陈颖：《上海法治发展报告(2019)》-闵行区住宅小区城市管理执法闭环管理模式精细化研究[M].社会科学文献出版社，2019